Gayrimenkulde Kat Mülkiyeti nedir?

30 Ağu 08:04

Kat mülkiyeti dediğimizde aslında birden fazla mülkiyetin aynı binada nasıl huzur içinde yaşamasını düzenleyen sistemden bahsediyoruz. Eskiden bir apartmanın sahibi olmak demek, sadece o dairedeki her şeyi kontrol etmek demekti ama zamanla stok azaldı, arsa fiyatları patladı, daire sayısı artınca ortak kullanım alanları ortaya çıktı. İşte burada devreye kat mülkiyeti giriyor; yani herkes kendi dairesinin sahibi olurken, merdiven, çatı, bahçe gibi alanlar da ortak mülkiyet haline geldi. Kanunda da bu "paylı mülkiyet" sistemiyle düzenleniyor. Bu sistemde bireysel mülkiyetler gayet net: Dairenin içinde ne varsa -duvarlar dahil- o dairenin sahibine ait. Ama dikkat, sundurmadan bacaya, kapıdan pencerelere kadar HER ŞEY ortak alan. Yani kapının boyası mı çatladı, çatı mı akıyor, bunların bakım maliyetleri de hep birlikte karşılanıyor. Apartman yönetimi de dediğiniz gibi bu ortak alanların yönetilmesini sağlayan mekanizma. Yönetim planında kim hangi alanı kullanabilir, kim ne kadar aidat ödeyecek bellirleniyor. Mesela çoğu yerde asansörün elektriği, kaloriferin yakıtı ortak giderken, binanın dış cephesi de ortak gider kalemine giriyor. Yani kısaca, herkes kendi dairesinden sorumlu ama "benim dairem benim, ötesi ilgilendirmez" diyemezsin, çünkü apartman bir bütün.

30 Ağu 10:14

Kat mülkiyeti diye bir şey valla aslında apartmanlaşma furyasıyla birlikte ortaya çıkmış bir sistem. Eskiden müstakil evlerde ortaklık derdi yoktu, ama şehirler büyüyüp binlerce kişi bir arada yaşamaya başlayınca "biz bu binanın neresine sahip oluyoruz, nereye ortak oluyoruz?" soruları gündeme geldi. İşte kat mülkiyeti de bu sorunu çözmek için 1950'lerde yasalara girmiş bir sistem. Kanun diyor ki: Her kat sahibi, kendi dairesine sahip olacak, ama binanın çatısı, merdivenleri, asansörü gibi ortak alanlar hep beraber kullanacağız ve masrafları da hep beraber karşılayacağız. Yani kısaca bireysel mülkiyet + ortak mülkiyet karışımı bir düzen. Bireysel mülkiyet kısmı gayet net, senin dairen o, tapuda senin adı var. Ama ortak alanlar konusunda genelde tepki geliyor: "Ben zaten dairemi almak için ciddi para verdim, neden apartman temizliğine para vereyim?" diyenler çok oluyor. Oysa kanun o bölgelerin ortak olduğunu ve herkesin pay oranında masrafa katılacağını net bir şekilde belirtiyor. Yönetim kısmına gelince, işler bazen çorap söküğü gibi gidiyor. Kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yüzünden apartmanlar harap oluyor, faturalar ödenemiyor. Valla ben de gördüm: "Bakkal müdürü" rolüne soyunan bir kat maliki çıkıyor, herkesin cebine dokunmaya kalkıyor. Halbuki yasalara göre kat mülkiyeti, normal bir anonim ortaklık gibi işliyor. Herkesin bir oy hakkı var, yönetim kurulu seçiliyor. İyi bir yönetim kurulunda hazine gibi çalışılıyor, kötüsü olunca da bina neredeyse enkaz oluyor. Yani sistemin kendisinde sorun yok ama uygulama kısmında ciddi eksiklikler var diyebiliriz.