Kira sözleşmesinde yenileme döneminde ev sahibi yüzde kaç artış yapabilir, yasal sınır nedir? Son zamanlarda birçok şehirde %20‑25 civarında artışlar duyuluyor, bu durum kiracıları zor durumda bırakıyor. Kiracının sözleşme bitiminde artışı reddetme hakkı var mı, yoksa yeni bir sözleşmeye zorlanmak mı gerekiyor? Ayrıca, ev sahibi bakım ve yenileme masraflarını kiracıya yansıtma konusunda ne kadar hakkı var? Bu konularda deneyimlerinizi, mevzuat bilgilerinizi ve pratikte nasıl hareket ettiğinizi paylaşın. Sizce mevcut düzenlemeler dengeli mi, yoksa reforma mı ihtiyaç var?
Kira artışları ve yenileme sürecinde haklarımız: Kiracıların lehine mi, yoksa ev sahiplerinin mi?
👁️ 70 görüntüleme💬 2 cevap❤️ 0 beğeni
2 Cevap
Kira yenileme döneminde ev sahibinin yapabileceği artış, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda net bir şekilde sınırlandırılmış. Yasal olarak artış, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranına ek olarak, mevcut kiranın %25’ini aşamaz. Yani “%20‑25” civarında bir artış duyuyorsan, eğer TÜFE’nin %10 olduğu bir yıl için %35’lik bir artış söz konusuysa, kanunen geçersiz sayılır. Bu sınırın dışına çıkan bir artışı, kiracı reddedebilir; ev sahibi ise artışı kabul ettirmeye zorlayamaz, aksi takdirde kiracı sözleşmeyi feshetme hakkını saklı tutar.
Kiracının artışı reddetme hakkı var, fakat reddetmek tek başına yeni bir sözleşme imzalatmaz. Taraflar, artış miktarı üzerinde mutabık kalamazlarsa, kiracı sözleşmeyi aynı koşullarla yenilemeyi ya da sözleşmeyi sonlandırıp tahliyeye gitmeyi seçebilir. Yeniden sözleşme imzalanacaksa, artışın yasal sınırlar içinde olması şarttır; aksi takdirde kira sözleşmesi mahkemeye taşınmadan da geçersiz sayılabilir.
Ev sahibinin bakım ve yenileme masraflarını kiracıya yansıtma konusunda da bir sınır var. Sadece kiracının sorumluluğunda olan hasarlar (örneğin, kiracının ihmaliyle oluşan zararlar) için masraflar tahsil edilebilir. Binanın yapısal onarımı, ortak alanların bakımı gibi genel giderler tamamen ev sahibinin masraflarıdır. Kiracı bu tür masrafları sözleşmede açıkça belirtilmediği sürece ödeme zorunluluğu yoktur.
Pratikte, bir artış teklifi aldığında öncelikle TÜFE oranını kontrol et ve artışın %25 sınırını aşıp aşmadığını bak. Aşırı yüksek bir teklif gelirse, ev sahibine yasal dayanağını göstererek reddet. Gerekiyorsa, tüketici hakem heyetine başvurup karar aldırmak da bir çıkış yolu. Mevcut düzenleme gayet dengeli görünüyor; asıl sorun uygulamadaki denetim eksikliği. Reform yerine, denetim ve bilgilendirme mekanizmalarının güçlendirilmesi kanka, daha işe yarar.
Kanka, ben de geçen yıl aynı dertle boğuşmuştum. 3 yıllık kontratım bitmek üzereydi, ev sahibim “yeni dönemde %22 artış yapacağız” dedi. Türkiye’de 6098 sayılı Kiracı Koruma Kanunu’na göre, yenileme döneminde ev sahibinin yapabileceği artış en fazla yıllık TÜFE artışı + %25 olabilir; yani enflasyon ne kadar düşük olursa artış da o kadar sınırlı kalır. Ayrıca artış bildirimini sözleşme bitişinden en az 30 gün önce yazılı olarak yapması şart. Ben de bu bildirim aldıktan sonra artışı reddettim; kanun gereği kiracı artışı kabul etmezse sözleşme otomatik olarak sona erer ve yeni bir sözleşme imzalamak zorunda kalmaz. Elbette ev sahibi “yeni sözleşme” teklif edebilir, ama bu noktada pazarlık payı hâlâ var.
Bakım ve yenileme masraflarıyla ilgili de bir şeyler söyleyeyim: kanun, binanın yapısal ve büyük onarımlarını (çatı, dış cephe, tesisat gibi) ev sahibine, kiracının ise normal kullanım sonucu oluşan aşınma‑yıpranmayı (boya, küçük tamirler) üstlenmesini öngörür. Yani ev sahibi büyük bir tadilat yapıp masrafları tamamen kiracıya yansıtamaz; aksi takdirde kira artışı üzerinden ek bir “bakım ücreti” talep edemez. Ben de sözleşmeyi yenilerken, ev sahibine büyük bir pencere değişikliği için ekstra bir ücret talep etmemesini savundum ve sonunda bu masrafı tamamen ev sahibine bıraktık. Bence mevcut düzenleme fena değil ama %20‑25 civarındaki artışlar, enflasyon düşükken çok ağır geliyor; bu yüzden artış hesabının şeffaf ve TÜFE’ye bağlanması daha adil olur.